Stora PBL-förändringar från 1 december – det här behöver du veta

Från och med den 1 december 2025 gäller ett nytt regelverk för bygglov enligt plan- och bygglagen (PBL). Förändringarna är omfattande och påverkar hela samhällsbyggnadssektorn – från privatpersoner till kommuner och byggaktörer. Här sammanfattar vi några av de viktigaste förändringarna som du behöver ha koll på.

Större ansvar för byggherrar och fastighetsägare

En central förändring är att byggherren får ett ökat ansvar att säkerställa att projekt uppfyller kraven – även när bygglov inte längre krävs. Det innebär att fler aktörer, inklusive privatpersoner, måste ha större juridisk förståelse för att navigera korrekt bland reglerna. En del åtgärder har blivit lovbefriade, men andra har fått striktare krav – det finns inte längre någon genväg.

Till detta kommer att det nya regelverket ska tillämpas tillsammans med Boverkets nya byggregler från den 1 juli 2025 samt allt striktare hållbarhetskrav för fastigheter (läs mer här). Det rör sig om ett nytt juridiskt landskap.

Öppnar för nya möjligheter i det befintliga fastighetsbeståndet

En av de mer uppmärksammade förändringarna är att det blir möjligt att inreda vindsutrymmen till bostäder i en- och tvåbostadshus – även om det strider mot gällande detaljplan, förutsatt att planens genomförandetid har gått ut. Det kan göra småhusfastigheter med outnyttjad vind betydligt mer attraktiva för exempelvis ombildning till bostadsrättsformer. Möjligheterna att skapa värde genom förändrad användning ökar, samtidigt som de juridiska bedömningarna blir mer komplexa.

Förändrade kommunala processer och frister

Kommunerna måste nu följa nya handläggningsrutiner för lovärenden. Bland annat försvinner kravet att meddela beslut i Post- och Inrikes Tidningar – i stället ska kungörelse ske på kommunens anslagstavla. Dessutom ändras hur vissa tidsfrister räknas, vilket förutsätter att både myndigheter och sökande är väl förberedda. Handläggningssystem och interna processer behöver ses över.

Marklov, rivningslov och andra viktiga nyheter

Det ställs nu tydligare krav på markåtgärder och rivningar. För vissa typer av arbeten krävs marklov eller rivningslov där det tidigare varit undantag – exempelvis krävs nu rivningslov även utanför detaljplan för särskilt värdefulla byggnader, och marklov vid schaktning som ändrar höjdläget mer än 0,5 meter inom detaljplan. Det innebär en ökad komplexitet i planeringen av byggprojekt, men ger också bättre kontroll över miljö- och stadsbildspåverkan.

Fem saker att göra nu

Inventera fastighetsbeståndet: Se över eventuella utvecklingsmöjligheter utifrån de nya reglerna, till exempel vindsutrymmen.
Granska planerade byggprojekt: Se över om de nya reglerna medför behov av omprojektering eller ändringar i ansökningsförfarandet.
Säkra juridisk kompetens: Du behöver kunna göra korrekta bedömningar i fråga om nya krav och undantag.
Anpassa kommunala rutiner: Kommuner och kommunala bolag bör se över sina interna processer i god tid.
Följ upp pågående ärenden: Vissa beslut kan påverkas retroaktivt av nya frister och krav.

Kommentar från Lindahl:

Det nya regelverket skapar både juridiska utmaningar och strategiska möjligheter. Det är nu viktigare än någonsin att ha koll på de materiella reglerna, inte minst eftersom mycket ansvar flyttas till byggherren. Vi på Lindahl hjälper gärna till att analysera vad förändringarna betyder i praktiken.

Vill du veta mer om hur de nya PBL-reglerna kan påverka dina projekt?

Kontakta en av våra experter