Nya lagförslag kring presumtionshyror och blockhyra

Bakgrund och uppdrag

Sommaren 2023 tillsatte regeringen en utredning för att se över möjligheten till reformer på hyresmarknaden. Uppdraget avsåg i första hand reglerna om privatpersoners uthyrning av bostäder, men även så kallade presumtionshyror för nyproducerade hyresbostäder. Ett delbetänkande kring presumtionshyror överlämnades i september 2024 (SOU 2024:62, En förbättrad modell för presumtionshyra). Det förslaget har nu kommit så långt som en lagrådsremiss som Lagrådet i allt väsentligt inte haft något att invända mot (yttrande den 23 maj 2025). Ett lagförslag för omröstning i Riksdagen (proposition) väntas under juni.

Innan delbetänkandet om presumtionshyror hade överlämnats utvidgade regeringen uppdraget till att även avse regler om blockhyra och uthyrning av företagsbostäder. Slutbetänkandet i den delen har nu överlämnats (SOU 2025:65, En mer flexibel hyresmarknad). I slutbetänkandet finns förslag på ny heltäckande privatuthyrningslag samt ändringar i gällande hyreslagstiftning kring blockhyra och yrkesmässig förmedling av hyresrätter. Remisstiden går ut den 1 september 2025 och en eventuell proposition tros kunna komma under våren 2026.

Enligt förslagen ska de nya lagarna och ändringarna träda i kraft under år 2026 – presumtionshyrorna den 1 januari och övriga den 1 juli.

Presumtionshyror – ökad möjlighet att löpande höja hyran för nyproduktioner

Hyran för en bostadslägenhet ska som huvudregel bestämmas till ett skäligt belopp jämfört med andra lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Hyror satta utifrån denna bruksvärdesmodell är typiskt sett lägre än vad hyran hade varit på en fri marknad. För nyproducerade hyresbostäder finns delvis ett undantag: presumtionshyror. En presumtionshyra får sättas högre än vad som vore tillåtet enligt bruksvärdesmetoden. Tanken är att fastighetsägaren på så vis ska kunna täcka sina kostnader för nyproduktionen och få en rimlig avkastning på investeringen. Syftet är att detta ska leda till att fler hyresrätter byggs.

Presumtionshyran sätts efter förhandlingar mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen på orten. Den hyra som sätts förmodas (presumeras) därefter vara skälig 15 år framåt i tiden. Till skillnad från en hyra som framförhandlats direkt med hyresgästen eller bestämts ensamt av hyresvärden får presumtionshyran som utgångspunkt inte ändras under den femtonårsperioden. En ändring kan dock ändå vara tillåten i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Enligt två hovrättsavgöranden från sommaren 2022 gäller dock att höjningen inte fullt ut ska följa utvecklingen för bruksvärdeshyror på orten. I stället får presumtionshyran som utgångspunkt bara höjas med hälften av utvecklingen om den är högst tre procent och med tre fjärdedelar i den utsträckning höjningen överstiger tre procent.

I lagrådsremissen har regeringen nu föreslagit att presumtionshyror ska få ändras så att de fullt ut motsvarar den allmänna hyresutvecklingen på orten, så länge det inte finns särskilda skäl för att bestämma hyran till något annat belopp. Sådana särskilda skäl kan vara att hyran inte justerats under flera år och att en anpassning utefter hyresutvecklingen skulle medföra en för kraftig höjning på en gång. Ytterligare ett exempel är att det saknas kollektivt förhandlade bruksvärdeshyror på just den orten eller att omständigheterna kring hyresutvecklingen på orten är särpräglade i något avseende.

För att göra modellen med presumtionshyror mer flexibel föreslår regeringen att hyran dessutom ska få ändras på grund av individuella önskemål om till- och frånval från hyresgästen eller om hyresvärden haft väsentligt intresse av att göra moderniseringar i fastigheten.

Vidare föreslår regeringen nya möjligheter för att lösa tvister om presumtionshyror, såväl för då hyrorna ska sättas första gången som för löpande justeringen av hyran under femtonårsperioden. Hyresvärden och hyresgästorganisationen ska kunna avtala om att tvisterna ska prövas av en särskild skiljeman utsedd av hyresnämnden. Målsättningen är att skapa mer effektiva förhandlingar.

Blockhyra – enklare, snabbare och mer förutsägbar modell

Blockuthyrning innebär att hyresvärden hyr ut minst tre bostadslägenheter till en blockhyresgäst, som i sin tur får hyra ut bostäderna i andra hand. Genom blockuthyrningen får hyresvärden och blockhyresgästen rätt att komma överens om villkor som normalt sett inte är tillåtna vid bostadsuthyrning. Vanligt förekommande exempel är att lägga över mer av underhållsansvaret på blockhyresgästen, att ge blockhyresgästen en längre uppsägningstid och att sätta en hyra som överstiger bruksvärdeshyran för lägenheterna. Hyresvillkoren får dock aldrig gå längre än de tvingande reglerna för lokalhyra (där det råder mer långtgående avtalsfrihet än för bostadshyra).

För att blockuthyrning ska tillåtas i dag krävs att hyresnämnden godkänner de avsteg som hyresvärden och blockhyresgästen avtalat om i förhållande till hyreslagens bestämmelser om bostadshyra. Enligt förslaget ska i stället prövningen göras enklare och snabbare genom att hyresnämnden endast prövar om blockuthyrning som sådan ska tillåtas, inte varje enskilt villkor. Frågan om villkoren är otillåtna eller oskäliga skulle då få prövas i en senare egen process, såsom sker för hyresrätter generellt.

Vidare vill utredningen att förutsättningarna för blockuthyrning ska utvidgas och göras mer förutsägbara. Utredningen föreslår därför att förutsättningarna ska skrivas in i lagen. De konkreta typer av godtagbara ändamål som ska avses är då blockhyresgästen ska 1) hyra ut till anställda eller annan tydligt avgränsad grupp, till exempel för studentbostäder eller omsorgsboende, 2) hyra ut till en juridisk person för att den ska kunna erbjuda bostad åt personer som arbetar för den, eller 3) bedriva så kallat delningsboende (co-living).

Ytterligare ett förslag är att hyresvärden och blockhyresgästen ska få kunna avtala om indirekt besittningsskydd på motsvarande sätt som vid lokalhyra. På detta vis kan parterna hantera sin avtalsrelation som ett lokalhyresavtal.

Med den nya modellen föreslås att blockhyresgästen och andrahandshyresgästen ska kunna avtala om en anpassad hyra som kan avvika från bruksvärdeshyran. Det minskar då risken för en stor diskrepans i blockhyresavtalet (där bruksvärdeshyra inte gäller) och i andrahandsavtalet (där bruksvärdeshyra i dag gäller). Den anpassade hyran ska vara skälig sett till omständigheterna i det enskilda fallet.

I syfte att öka förutsägbarheten föreslår utredningen även att blockuthyrning ska undantas från den så kallade bulvanregeln i jordabalken. Bulvanregeln innebär i korthet att en andrahandshyresgäst ska få samma rättigheter gentemot hyresvärden som förstahandshyresgästen om det råder en intressegemenskap mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen och det kan antas att andrahandsuthyrningen utnyttjas för att kringgå regler till andrahandshyresgästens förmån. Denna regel skulle, menar utredningen, kunna hämma blockuthyrning.

Samtidigt som utredningen har föreslagit en friare reglering föreslås också skärpta krav för att undvika missbruk. Tillstånd till blockuthyrningen ska därför få vägras om särskilda skäl talar emot det, exempelvis att skyddsreglerna för bostadshyresgäster väntas kringgås på ett inte önskvärt sätt eller om det kan antas att det förekommer något slags missbruk. Hyresnämnden ska dessutom få hämta in yttrande från organisationer med relevant kunskap.

Förmedling av hyresrätter – högre ersättning för yrkesverksamma

Det är i dag straffbart att begära, träffa avtal eller ta emot ersättning av en hyressökande för att förmedla en bostadslägenhet, dock inte fritidsbostäder. Ytterligare ett undantag är då det sker yrkesmässigt enligt fastighetsmäklarlagen. Även i dessa fall finns dock ett ersättningstak om 3 000 respektive 1 000 kr beroende om det är en lägenhet eller ett rum som hyrs ut. Ersättning får endast tas ut om förmedlingen leder till att ett hyresavtal tecknas.

Ersättningsnivåerna beslutades om år 2003 och har inte justerats för inflation sedan dess. Förslaget är nu att ha kvar en begränsning men att höja nivån och knyta den till prisbasbeloppet så att den anpassas efter inflationen. En rimlig nivå har bedömts vara en tiondel av prisbasbeloppet för lägenheter och en tjugondel för rum. Det motsvarar strax under 6 000 kr respektive 3 000 kr för år 2025 och medför alltså en fördubbling i förhållande till nuvarande nivåer.

Privatuthyrning och upplåtelse av bostadsrättslägenheter i andra hand

Utredningen har föreslagit en helt ny privatuthyrningslag som ska ersätta lagen om uthyrning av egen bostad. Den nya lagen ska reglera hela hyresförhållandet utan att jordabalken 12 kap. (hyreslagen) blir tillämplig.

Vidare innehåller utredning förslag om att förenkla för bostadsrättshavare att hyra ut sina lägenheter i andra hand.