Årets viktigaste entreprenadavgöranden 2025

Rätt till ersättning för avhjälpande innan åtgärden vidtagits (NJA 2025 s. 436, ”Bostadsrätten i Saltsjö-Boo”)

Innehavaren av en nyproducerad bostadsrätt fick rätt till ersättning för försvarliga kostnader för att åtgärda brister i lägenhetens skick, det vill säga innan någon åtgärd hade vidtagits.

Förutom betydelsen för bostadsrättshavare och bostadsrättsföreningar kan prejudikatet i nästa led även påverka bostadsutvecklare och byggföretag. Avgörandet belyser även frågan om hur man ska se på avhjälpandekostnaden – som skadestånd eller som en självständig påföljd. Frågan får inget uttryckligt svar i domskälen, men intrycket är att HD ser på avhjälpande som en allmän princip och därmed självständig påföljd. Det ska jämföras med två tidigare avgöranden där HD kommit till två olika slutsatser (NJA 2014 s. 960, ”Det andra bolaget” respektive NJA 2018 s. 653, ”De ingjutna rören”). I remissförslaget till AB/ABPU 25 har problemet lösts på ett tredje sätt, genom att beställaren får rätt till prisavdrag som svarar mot avhjälpandekostnaden (likt regleringen i konsumenttjänstlagen).

En konsumententreprenad är avslutad när entreprenören städar upp efter sig och lämnar arbetsplatsen (NJA 2025 s. 805, ”Badrummet i Jönköping”)

När de konsumenter som beställde en badrumsrenovering kom hem en kväll hade entreprenören avlägsnat samtliga verktyg och skyddspapp samt lämnat ett dokument med städinstruktioner. HD ansåg att konsumententreprenaden var avslutad då det inträffade gav konsumenterna fog för den uppfattningen. Frågan fick betydelse eftersom ett antal rättsverkningar är knutna till den tidpunkten, exempelvis tiden för betalning, övergång av risken och bedömningen av om entreprenören är i dröjsmål eller inte.

Prejudikatet är framför allt av intresse för konsumententreprenader som inte är småhusentreprenader och för andra entreprenader där AB 04 eller ABT 06 inte är avtalade. I dessa avtal (samt i konsumenttjänstlagens regler om småhusentreprenader) finns i stället regler om att en slutbesiktning ska hållas. Därmed är slutbesiktningen den avgörande tidpunkten för när entreprenaden anses avslutad. Vad som gäller för AB-avtal när slutbesiktningen inte hålls har behandlats i rättsfallet NJA 2015 s. 862, ”Den uteblivna slutbesiktningen”, och några efterföljande hovrättsdomar.

Ersättning för värdeminskning när boarean blev mindre än avtalat (Hovrätten för Västra Sveriges dom 2025-03-05 i mål nr T 1734-24)

Boarean för de hus som entreprenören projekterat och utfört blev ungefär 8 kvadratmeter mindre än de ca 6 500 kvadratmeter som hade avtalats. Domstolarna betraktade ytavvikelsen som ett entreprenadrättsligt fel. Eftersom felet inte kunde avhjälpas var det aktuellt med ett avdrag motsvarande skillnaden mellan värdet på entreprenaden i kontraktsenligt respektive felaktigt skick. Tingsrätten bedömde att värdet motsvarade kvadratmeterpriset i kontraktet för boarean. Hovrätten betraktade ytterligare omständigheter och fäste avgörande vikt vid den värdering som en auktoriserad fastighetsvärderare hade gjort.

Bestämmelsen i ABT 06 kap. 5 § 19 (liksom AB 04 kap 5 § 18) tillämpas sällan och det saknas klara riktlinjer för hur värderingen ska göras. Att instanserna gjorde två olika bedömningar är ett kvitto på detta. Hovrättens motivering visar dock hur bedömningen är en helhetsbedömning och därför ytterst en bevisfråga.

Entreprenör inte skyldig att påbörja arbetena visst datum om det inte avtalats; om besiktning godkänns felaktigt ska frister inte räknas från det datumet (Hovrätten över Skåne och Blekinges dom 2025-04-14 i mål nr T 1948-24)

Ett avtal om småhusentreprenad (ABS 09) föreskrev att kontraktsarbetena påbörjas efter att bland annat bygglov godkänts och startbesked meddelats och att kontraktsarbetena skulle vara färdigställda 25 veckor från byggstarten. Arbetena påbörjades inte direkt efter startbeskedet men inom 25 veckor (plus medgivna hinder) från det att arbetena väl påbörjades. Hovrätten bedömde att entreprenaden inte fick anses försenad eftersom kontraktstiden, på det sätt som avtalet var skrivet, gällde från faktisk byggstart. Därmed hade entreprenören ingen skyldighet att påbörja arbetena visst datum.

Domen påminner om vikten av tydliga skrivningar och sanktioner i avtalet. Många gånger kan färdigställandedatumet vara bestämt i avtalet. Det är dock långt ifrån ovanligt att datumet är beroende av när arbetena påbörjas. I dessa situationer är det därför viktigt att klargöra att entreprenören har en skyldighet att påbörja arbetena.

Ytterligare en fråga var vilken betydelse det skulle få att entreprenaden felaktigt hade godkänts. Hovrätten fann att det skulle innebära att rättsverkningarna av en godkänd slutbesiktning – exempelvis beräkningen av garantitid och reklamationsskyldighet – inte inträder. Med det synsättet har hovrätten i det närmaste likställt ett felaktigt godkännande med att någon besiktning inte alls blivit av. Slutsatsen kan jämföras med de rättsfall som nämnts ovan, ”Badrummet i Jönköping” och ”Den uteblivna slutbesiktningen", där besiktning uteblev och fristerna räknades från det att arbetena hade färdigställts.

Sen reklamation medför enligt ABFF 04 inte att rätten till skadestånd går förlorad (NJA 2025 s. 374 ”Brf Ida”)

I en förvaltningsentreprenad där ABFF 04 var tillämplig uppstod frågan om beställaren, en bostadsrättsförening, hade framställt sitt skadeståndskrav i tid och vad följden skulle vara. Entreprenören åberopade punkt 31 som lyder: ”Krav på felavhjälpande, prisavdrag, vite eller annat skadestånd skall skriftligen framställas senast tre månader efter det att förseningen, felet eller skadan upptäckts”.

HD fann att ABFF 04 punkt 31 inte skulle förstås som att rätten till skadestånd går förlorad om anspråket framställs efter tre månader. Bedömningen grundade sig i huvudsak på att avtalsbestämmelsen inte föreskrev någon uttrycklig rättsföljd av ett för sent framställt krav och att det finns anledning till försiktighet när en rättighetsavskärande följd ska tolkas in eller fyllas ut utan klara hållpunkter. Sådana hållpunkter saknades enligt HD. Det fick betydelse att flera andra bestämmelser i ABFF 04 innehåller rättsföljder av att en part inte agerar. Bland dessa finns punkt 27 om reklamation. Bestämmelsen anger en sanktionerande rättsföljd (att beställaren är ersättningsskyldig för eventuell merkostnad) och var dessutom en nyhet i ABFF 04.

Domen har varit efterlängtad av många som genom åren ställt sig frågande till avsaknaden av sanktion i punkt 31. Bestämmelsen kan jämföras med AB 04 kap. 5 § 20 (§ 21 i ABT 06) som anger en tydlig rättighetsavskärande följd vid för sent framställda skadeståndsanspråk, nämligen att anspråken förfaller. Den som utformar egna avtalsbestämmelser med tidsfrister gör hur som helst klokt i att ange en tydlig rättsföljd.

Rätt att häva när bankgaranti inte ställdes ut (Högsta domstolens dom 2025-11-11 i mål nr T 2302-24, ”Husbygget och bankgarantin”)

HD fann att en konsument som inte hade överlämnat avtalad bankgaranti var att likställas med att denne var i dröjsmål med betalning. Entreprenören hade därför rätt att häva kontraktet även efter att arbetena hade påbörjats och trots att konsumenten hade gjort en delbetalning enligt betalningsplanen. Samtidigt betonade HD att det finns en bestämmelse i konsumenttjänstlagen (52 §) som föreskriver att konsumenten inte är skyldig att betala för annat än utfört arbete. För att inte strida mot bestämmelsen ska följaktligen bankgarantin inte innebära att konsumenten är skyldig att betala i vidare utsträckning än vad konsumenten är skyldig att betala på grund av det arbete som entreprenören utfört.

När entreprenören avbröt arbetena och hävde avtalet var allt arbete inte utfört. En fråga var därför också hur ersättningen skulle bestämmas. HD konstaterade att konsumenttjänstlagens regler om fel, avhjälpande och prisavdrag inte är tillämpliga i hävningssituationen. Vid bestämmandet av ersättningen beaktade dock HD ändå färdigställandegrad och beskaffenhet, eftersom priset enligt 36 § konsumenttjänstlagen alltid ska vara skäligt.

Avgörandet ger viktig vägledning i hur bankgarantier får utformas i konsumententreprenader och vilken hävningsrätt som kan följa. Även påpekande om hur priset på tjänsten ska beräknas är intressant. För kommersiella entreprenader finns regler om bankgarantier och andra säkerheter i AB 04 och ABT 06 kap. 6 § 21. Där framgår att – om sådana säkerheter avtalats om – säkerheten ska ställas ut inom två veckor. Entreprenören har annars enligt kap. 8 § 2 punkt 3 rätt att häva avtalet alternativt enligt § 3 avbryta sina arbeten. Vid hävning ska enligt § 5 utförd del av entreprenaden värderas med hänsyn till beskaffenheten av det utförda arbetet, det vill säga i likhet med hur HD resonerat.

Proportionella metoden tillämpades vid värdering; entreprenören fick inte avhjälpa trots att hävningen var obefogad (Göta hovrätts dom 2025-03-31 i mål nr T 4323-23)

Beställaren hade hävt entreprenaden utan fog. Vid den tidpunkten hade det aktuella arbetet inte utförts. För arbetet gällde ett fast pris. En fråga var därför vilken rätt till ersättning entreprenören hade för utfört arbete. Hovrätten använde den s.k. proportionella metoden, som förenklat innebär att man först procentuellt bestämmer omfattning av utförda arbeten i förhållande till kontraktsåtagandet. I detta fall avsåg arbetet en 175 meter lång mur där endast 12 meter byggts. Entreprenören hade därför rätt till ersättning för motsvarande del, sju procent, av kontraktssumman.

Ytterligare en fråga var om beställaren, efter hävningen, hade rätt till ersättning för felavhjälpande trots att entreprenören aldrig hade getts möjlighet att avhjälpa. Hovrätten ansåg att hävningen medförde att entreprenören hade förlorat sin rätt att enligt ABT 06 kap. 2 § 3 avhjälpa fel. Beställaren hade därför rätt till ersättning. Att beställaren ännu inte hade utfört avhjälpandet ändrade inte den saken, utan beställaren fick rätt till ersättning för en beräknad avhjälpandekostnad.

En hävning leder ofta till juridiskt komplexa frågor rörande följderna av hävningen. Värderingsfrågan återkommer ständigt och det är därför intressant att hovrätten använder den proportionella metoden. Avhjälpandefrågan är inte heller ovanlig och detta avgörande ger viktig vägledning för liknande situationer framöver.

Beställares hävning obefogad trots försening om ett år (Svea hovrätts dom 2025-06-05 i mål nr T 78-24)

Efter kontraktstidens utgång hävde beställaren en kraftigt försenad entreprenad. Detta aktualiserade flera principiellt viktiga frågor kopplade till hävning. Först kom hovrätten fram till att rätten till hävning enligt ABT 06 kap 8 § 1 punkt 1 inte är begränsad till befarade förseningar före färdigställandetiden, utan även i tiden därefter när dröjsmålet är fullbordat. Däremot fann hovrätten i nästa led att den årslånga förseningen inte var av väsentlig betydelse för beställaren – det rörde sig om en rivningsentreprenad inom ramen för ett exploateringsprojekt och beställaren kunde inte visa att förseningen objektivt skulle ha inneburit påtagligt hinder mot att utnyttja området. Hovrättens slutsats var därför att beställaren inte hade rätt att häva på denna grund.

Drygt två år efter hävningen och under handläggningen i tingsrätten gjorde beställaren även gällande att entreprenaden inte var fackmässigt utförd och således att hävningsrätt förelåg även på den grunden. Hovrätten ansåg att grunden hade reklamerats/framställts för sent och att beställaren därför inte hade rätt att häva på den grunden.

Avgörandet ger några viktiga klargöranden i hävningssituationer och visar hur en mycket kraftig försening inte per automatik ger rätt till hävning Vidare belyser avgörandet vikten av att reklamera i tid och att göra en fullständig bedömning när en hävning övervägs.

Rätt till vite för sent avhjälpande även efter hävning (Hovrätten över Skåne och Blekinges dom 2025-06-24 i mål nr T 302-24)

Vid gjutning av en bottenplatta rann betong ned i golvbrunnen, där den härdade och stelnade. Den vvs-entreprenör som hade lagt ledningarna krävde ersättning för avhjälpandet innan det påbörjades, vilket beställaren (generalentreprenören) motsatte sig. Det ledde till att vvs-entreprenören hävde avtalet. Beställaren uppfattade det som att vvs-entreprenören inte hade slutfört sina arbeten och krävde vite för försenat avhjälpande och ytterligare ersättning för skador kopplade till det egna avhjälpandet.

Vvs-entreprenören kunde inte bevisa att skadan berodde på beställaren eller någon annan sidoentreprenör för vilken beställaren svarade. Det innebar att vvs-entreprenören inte hade rätt att häva avtalet samt att beställaren hade rätt till avhjälpandevite enligt de administrativa föreskrifterna. Vitet löpte till det att beställaren avhjälpte felet, vilket var efter hävningen. Att hävningen var obefogad medförde alltså att vitet fortsatte att löpa även efter hävningen. Beställaren fick däremot inte rätt till ersättning för andra skador eftersom vitesbestämmelsen gällde ”med ändring av ABT 06 kap 5 § 11”.

Förutom att klargöra att vitesbestämmelser kan fortsätta även efter en obefogad hävning visar domen vikten av att noggrant utreda ansvarsförhållanden innan en hävning, men också av att avstå från att avhjälpa. Vidare belyser domen vikten av avtalsskrivning och hur ”med ändring av” i regel innebär att bestämmelsen som ”ändras” därmed ersätts.

Entreprenör bevisade inte sin skada till följd av hävning (Svea hovrätts dom 2025-10-10 i mål nr T 727-24)

Beställaren hävde ett ramavtal avseende löpande tillsyn av yttertak och avropade arbeten på taket. På denna grund begärde entreprenören bl.a. ersättning för utebliven vinst. I detta låg att göra en hypotetisk beräkning av hur mycket arbete som hade kommit att avropas om avtalet inte hade hävts. Hovrätten fann att entreprenören endast förmått visa del av de intäkter som bolaget hade gått miste om. Vidare kom hovrätten fram till att entreprenören inte hade lyckats bevisa sin påstådda vinstmarginal om strax över 40 procent. Entreprenören fick därför inget skadestånd.

Avgörandet lyfter fram svårigheterna med att framgångsrikt bevisa utebliven vinst, särskilt för ett ramavtal. Det är också intressant att hovrätten åskådliggör vikten av att bevisa sina kostnader och marginaler, inte bara uteblivna intäkter. Samtidigt ger hovrätten vägledning i hur man kan gå till väga beträffande båda aspekter.

Självkostnad är inte lika med skäligt pris (Svea hovrätts dom 2025-02-05 i mål nr T 11946-22)

I en konsumententreprenad uppstod fråga om prisets skälighet. En av kostnadsposterna gällde arbeten utförda av underentreprenörer. Hovrätten fann att entreprenören behöver visa att även priset för underentreprenörernas arbeten är skäligt och inte kan hänvisa till att det rör sig om en självkostnad.

Detta avgörande är relevant även för kommersiella entreprenader. På senare år har hovrättspraxis öppnat för även sådana entreprenader kan beröras av allmänna principer om skäligt pris (t.ex. 45 och 47 §§ köplagen). Att ett visst pris eller viss ersättningsmodell avtalats befriar därför inte nödvändigtvis entreprenören från att visa att priset är skäligt. Man kan då också notera att AB 04/ABT 06 kap. 6 § 10 p. 3 föreskriver att entreprenören, som huvudregel, är skyldig att inhämta flera anbud vid upphandling av material eller underentreprenad.

Sammanställning upprättad i efterhand räcker inte för att bevisa utfört arbete (Svea hovrätts dom 2025-04-24 i mål nr T 2955-24)

Konsumenten och entreprenören hade avtalat om ersättning på löpande räkning med ett timpris. Beställaren ifrågasatte prisets skälighet. Entreprenören fick därför föra bevisning till stöd för att priset var skäligt, vilket i princip innebar att bevisa antalet timmar. För detta åberopade entreprenören en sammanställning av vilka personer som arbetat och hur många timmar varje dag under aktuell period. Sammanställningen hade upprättats i efterhand och det framgick inte vilket arbete som utförts respektive dag. Hovrätten fann därför att priset inte var skäligt.

Avgörandet belyser vikten av goda rutiner för löpande dokumentation, även i kommersiella entreprenader enligt AB 04 och ABT 06 som har särskilda regler om ersättning vid löpande räkning. Priset behöver inte nödvändigtvis vara ”skäligt”. Vid oenighet ska däremot entreprenören kunna visa att arbete faktiskt utförts och då kan det bli avgörande att ha god dokumentation som både visar vad som utförts varje dag och som tagits fram när händelserna inträffade, inte först i efterhand.

Beställare fick rätt till insyn i underentreprenörs system (Hovrätten för Västra Sveriges deldom 2025-11-21 i mål nr T 8058-24)

Beställaren krävde insyn i underentreprenörens ekonomisystem och tillgång till handlingar mellan underentreprenören och dennes leverantörer. Detta eftersom beställaren misstänkte att underentreprenör inte hade redovisat dolda rabatter, varmed fakturerat belopp inte motsvarade faktiskt kostnad. Den påstådda överfaktureringen medförde att även generalentreprenören överfakturerade beställaren.

Såväl general- som underentreprenaden var samverkansentreprenader. I underentreprenadavtalet fanns en skrivning om kostnaderna skulle hanteras ”med full öppenhet och insyn”, vilket exempelvis innebar ”fullt tillträde till underentreprenörens ekonomisystem”. Hovrätten fann att beställaren kunde göra bestämmelsen gällande gentemot underentreprenören trots att de formellt inte var parter i samma avtal. Underentreprenören förpliktades därför överlämna dokumentation om ekonomiska förmåner och diverse avtalshandlingar med grossister/leverantörer. Beställaren fick även fullt tillträde till ekonomisystemet såvitt avser fakturering och materialkostnader, men inte hela ekonomisystemet såsom beställaren hade begärde.

Avgörandet ger viktig vägledning kring hur beställarens rätt till insyn kan regleras. Skrivningen medförde en långt mer omfattande rätt till insyn än regeln i AB 04/ABT 06 kap. 6 § 10 p. 4, som ger rätt att granska originalverifikationer. Vidare visar avgörandet hur avtal om generalentreprenader och underentreprenader kan skrivas ”back to back”.

Entreprenören ska visa sin faktiska kostnadsökning för att kunna få ersättning för onormala prisförändringar (Göta hovrätts dom 2025-11-27 i mål nr T 3368-24)

Entreprenören begärde ersättning enligt ABT 06 kap. 6 § 3 för ökade materialkostnader. Prisförändringen hade beräknats genom att jämföra faktiskt inköpspris med index för respektive materialslag. Någon anbudskalkyl eller verifikat hade entreprenören inte åberopat. Hovrätten ifrågasatte inte att det hade skett betydande prisförändringar som kraftigt avvek från tidigare års prisutveckling på material. Likaså ansåg hovrätten inte heller att det var orimligt att anta att entreprenörens materialkostnader hade haft en liknande prisutveckling. Däremot ansåg hovrätten att regeln i § 3 förutsätter att entreprenören ska kunna visa hur entreprenörens faktiska materialkostnader påverkats i förhållande till när anbud lämnats. Eftersom entreprenören inte hade fört bevisning i den frågan fick anspråket inte framgång.

Regeln i § 3 har varit mycket diskuterad de senaste åren i samband med den höga inflationen. Såvitt känt prövades bestämmelsen av domstolen senast på 1970-talet. Ny vägledande praxis har därför varit efterlängtad. Med detta avgörande får vi klarhet i att faktisk kostnad ska påvisas. Hur entreprenören närmare ska gå till väga framgår inte, men har däremot prövats i en tingsrättsdom kort därpå.

Entreprenören lyckades visa sin faktiska kostnadsökning (Örebro tingsrätts dom 2025-12-05 i mål nr T 715-23)

Denna entreprenör åberopade fakturaunderlag från sin polske stålleverantör inklusive leverantörens uträkningar. Leverantörens kostnadsökning baserades på ett polskt kostnadsindex (priset mellan entreprenören och leverantören var baserat på detta). Tingsrätten fann därför att entreprenören hade drabbats av en faktisk kostnadsökning, 3,6 procent. Enligt tingsrätten var ökningen också oförutsebar och den hade väsentligt påverkat hela entreprenaden.

Avgörandet har överklagats till Göta hovrätt. Fortsättning följer.

Oskäligt att ÄTA-arbeten inte ersätts trots att entreprenören inte underrättat skriftligen (Göta hovrätts dom 2025-03-31 i mål nr T 4323-23)

Entreprenören hade utfört flera ÄTA-arbeten utan att ha följt formalian i ABT 06 kap. 2 § 7 om skriftlig underrättelse. Trots detta fann hovrätten att entreprenören hade rätt till ersättning för vissa av ÄTA-arbetena eftersom det enligt § kap. 2 § 8 annars hade varit oskäligt. I sin bedömning fäste hovrätten avgörande vikt vid att beställaren måste ha insett att beställningarna innebar så stora förändringar i förhållande till ursprunglig ritning att det inte var fråga om ett kontraktsarbete.

AB 04/ABT 06 innehåller stränga regler om formalia och tidsfrister för diverse underrättelser. En vanlig uppfattning är att regeln i kap. 2 § 8 sällan går att tillämpa. Kommentaren till bestämmelsen tar framför allt sikte på situationer där entreprenören inte har praktisk möjlighet att underrätta innan arbetet utförs, tex. när omedelbara åtgärder behövs. Denna dom öppnar för att tillämpa bestämmelsen även i andra situationer.

(Not: detta är samma avgörande som hänvisas till ovan gällande hävning.)

Mängder ska förtecknas på rätt ställe (Svea hovrätts dom 2025-04-09 i mål nr T 9376-23)

Efter gemensam hävning av ett mängdkontrakt uppstod tvist om anläggningsentreprenören hade rätt till ytterligare ersättning för återställning av naturmarksyta enligt koden DGB.33 i mät- och ersättningsreglerna MER. Entreprenören gjorde gällande att skrivningen om att arbetet mäts i ”verklig area” innebar att de skulle ersättas för all faktiskt utfört återställning. Beställaren invände att det i stället rörde sig om allmänna arbeten enligt den administrativa föreskriften AFG.85 och att ingen särskild ersättning skulle utgå. Hovrätten gick på sist nämnd linje och avslog entreprenörens yrkande.

För hovrätten framstod DGB.33 framför allt som en beskrivning av hur arbetet skulle utföras, inte vad som skulle mätas och därmed ersättas. Här fäste hovrätten vikt vid att aktuella Råd och anvisningar (RA Anläggning 13) under koden DGB ”Återställningsarbeten i mark” föreskriver att arbetenas omfattning ska anges i beskrivning eller på ritning, bl.a. för att kunna särskilja dessa från allmänna arbeten enligt AFG.85. Beställaren hade gjort så i mängdförteckningen. Hovrätten ansåg att en sådan tolkning också var rimlig: ett syfte med hela AMA-systemet och förfarandet vid mängdreglering är att förenkla upphandlingsskedet i en anläggningsentreprenad. Motsatt tolkning hade enligt hovrätten inneburit att gränserna för det återställningsarbete som ska ersättas inte är på förhand helt klarlagda och gjort det svårare för beställaren att jämföra anbud.

Utgången påminner om vikten av att vid upphandling och avtalsskrivning klargöra arbetenas omfattning. Domskälen ger även vägledning i hur mängder kan regleras i ett kontrakt och hur man ska tolka olika uppgifter i mängdkontrakt. Många har också ställt sig frågan om avgörandet innebär att det s.k. kompletthetskravet enligt MER inte längre har samma självklara ställning.

Beställarens blev bunden av betalningar utan invändning (Svea hovrätts dom 2025-10-24 i mål nr T 8919-24)

Beställaren hade betalat för arbeten utan att invända eller göra några andra förbehåll. Först ett halvår efter att arbetena hade utförts framställde beställaren invändningar. Invändningarna bestod i huvudsak i att arbetena inte var avtalade eller inte uppfyllde kraven på verifikation. Hovrätten fann att invändningarna var för sent gjorda och att entreprenören därför hade rätt till ersättningen.

Både AB 04 och ABT 06 innehåller regler om preskription och om underrättelser. De saknar däremot regler om verkan av att en part i övrigt förhåller sig passiv. Avgörandet visar hur allmänna avtalsrättsliga principer kan tillämpas på dessa avtal. Tillämpningen ligger i linje med tidigare underrättspraxis där beställare ansetts ha förlorat rätten att kräva verifikation i efterhand. I andra fall har dessa omständigheter i stället tillmätts betydelse som bevis såtillvida att kostnaderna ansetts verifierade trots bristande underlag.

Sprängningsskador (HD:s dom 2025-07-02 i mål nr T 1094-24, ”Sprängstensskadorna”)

Sprängningsarbeten resulterade i att sten och grus spreds över grannfastigheten. På grannfastigheten bedrevs en fordonshamn där det vid tillfället stod över 700 bilar under bar himmel. Frågan var om kostnaderna för att städa området och undersöka fordonen räknades som sakskador för den som bedrev hamnen, som alltså inte ägde fordonen.

HD bedömde att hamnägaren hade drabbats av en sakskada eftersom området inte kunde användas för det avsedda ändamålet. Undersökningskostnaderna ansågs därmed ha uppkommit i samband med sakskadan och kunde därför även de ersättas, förutsatt att de utgjorde en beräknelig och i viss utsträckning typisk följd av sprängningen. Enligt HD var det en fullt rimlig följd som hade kunnat förutses av entreprenören. Hamnen fick således skadestånd utdömt.

Med denna dom har HD klargjort hur pass omfattande skadeståndsansvaret kan vara vid sprängningsarbeten och liknande arbeten som anges i 32 kap. 3 § miljöbalken. Sprängningsarbeten kan vara farliga och arbetena ska därför utföras med försiktighet. Domen belyser hur som helst vikten av ett gediget avtalsförarbete vad gäller att inventera arbetsområdet med omnejd.

Den skadelidande har rätt att rikta kravet mot en eller flera i ledet mellan fastighetsägaren och den underentreprenör som utför arbetena. Ansvaret dem emellan ska dock fördelas efter vad som är skäligt (se 32 kap. 8 § miljöbalken). I AB 04 och ABT 06 regleras ansvaret även i kap. 5 § 13 stycke 3: beställaren ska endast vara ansvarig i förhållande till entreprenören om entreprenören kan visa att den rimligen inte kunnat förebygga eller begränsa skadan.

Ingen förlängning för hinder när entreprenören redan är försenad; vitet jämkas till noll från ibruktagande (Svea hovrätts dom 2025-01-31 i mål nr T 14779-22)

Vissa hinder uppstod i en entreprenad där entreprenören redan var försenad med ett antal andra moment. Dessa förseningar kunde beställaren bevisa genom att bland annat jämföra upprättade tidplaner med entreprenörens dagbok. Hindren medförde därför enligt hovrätten ingen rätt till tidförlängning.

Entreprenaden godkändes drygt nio månader efter medgiven tidförlängning. Redan efter ett halvår hade däremot beställaren tagit den i bruk. Vitet sattes ned (jämkades) till noll räknat från ibruktagandet med stöd av AB 04 kap. 5 § 3 stycke 2. Entreprenören menade att vitet även skulle jämkas för tiden dessförinnan med stöd av den allmänna regeln i 36 § avtalslagen eftersom vitets storlek stod i missförhållande till beställarens skada. Enligt hovrätten var utrymmet för att jämka en bestämmelse i AB 04 begränsat, särskilt som AB 04 redan hade en jämkningsregel. Hovrätten gav därför beställaren rätt till fullt vite till och med ibruktagandet.

Avgörandet visar betydelsen för båda parter av en god dokumentation under entreprenadens gång. Målet ger också uppslag till hur man kan gå till väga för att dokumentera och bevisa förseningsmoment. I vitesfrågan ger avgörandet vägledning i hur man kan resonera kring jämkning. Situationen hade exempelvis undvikits om avtalet innehöll ett vitestak. Det är inte ovanligt att entreprenadavtal innehåller ett tak och i remissförslaget till AB/ABPU 25 föreskrivs uttryckligen att parterna ”kan avtala” om det (men det gäller alltså inte per automatik).

Regeln om förseningsvite utesluter inte skadestånd för försening vid hävning (Svea hovrätts dom 2025-11-07 i mål nr T 1832-23)

Beställaren hävde entreprenaden på grund av entreprenörens konkurs. Förutom förseningsvite fram till hävningstidpunkten krävde beställaren även skadestånd för uteblivna hyrestäkter för perioden mellan hävningen och lägenheterna i fråga var huset inflyttningsklara. Entreprenören invände att regeln om förseningsvite i ABT 06 kap. 5 § 3, enligt vilket vite innebär att beställaren inte har rätt till skadestånd för förseningen, var tillämplig på beställarens skadeståndskrav.

Hovrätten godtog inte den tolkningen av bestämmelsen. Skadeståndet grundade sig på regeln i kap. 8 § 6 om skadestånd vid hävning, det vill säga efter att entreprenadförhållandet upphört. Vitet tar i stället sikte på en försening av entreprenaden. Beställaren fick därmed förseningsskadan ersatt, dock endast delvis. Enligt hovrätten hade beställaren väntat för länge – två månader – med att låta utföra en statusbesiktning inför att arbetena påbörjades. Något skadestånd för den tvåmånadsperioden utgick därför inte.

Med avgörandet har klargjorts hur man ska se på så kallade förseningsskador. Avgörandet visar samtidigt att en beställare bör agera skyndsamt efter en hävning och verka för att begränsa sin skada.